商业地产运营管理班 商业房地产运营智慧的“迭代”策略

城市规划人员最常用的专有名词之一是:“分阶段和分区开发”。分阶段的开发模式不仅可以调整公共资源的投资,而且可以随着时间的推移将收益转化为投资。使城市发展更具节奏感。但是,将此概念移植到商业房地产项目中具有相同的效果!

上海大通道(2011年3月23日更名为大通道66)是一个占地40万平方米的城市综合体开发项目,具有三大功能:购物中心,甲级写字楼和酒店式公寓。 1992年,合资公司在中国的注册资本最高,同时也是当时上海的地王。在项目规划方面,最早采用“阶段划分”的发展策略。管理层决定先建购物中心,然后再建两座办公楼。一方面,它是衡量资本投资的收益和时机的方法。另一方面,结合当时上海的经济发展,高端商务中心的兴起将给用户留下良好的印象,并为后来发展的高端写字楼形成先入为主的品牌形象。后来,办公室业务运作以一半的努力带来了事半功倍的效果。当时,我们的另一个项目:南京西路66号广场也正在建设和建设甲级写字楼。在1990年代末,上海的跨国公司数量有限。为了确保市场上合理的供应,恒隆的管理层做了一个非常正确的策略,那就是首先为Plaza 66的高端办公室设定一个基准,并将逐步开发Grand Gateway Plaza以确保最大的收益。商业房地产资产!

与一般住宅房地产开发不同,作为资产管理的商业房地产开发的重要战略概念之一是通过增加商业运营的净营业收入来增加资产价值。在1990年代后期,Gateway Plaza面临着整个大型城市综合体的整体发展时,如何提高项目的效益是一个大问题!一方面,我们将产品定位在中高端,另一方面,我们提供了当时最大的商业和办公大楼。为了获得有效的资产回报,我们的团队提出了分阶段和分阶段的发展战略。在运营方面,它结合了城市的整体发展节奏,并以耐心与中国市场一样的增长速度,培育了轮回项目的反复实施。首先开发购物中心和第一阶段公寓的住宅塔“ RT1”,然后推迟办公楼,第二阶段公寓(RT 2)和服务式公寓(SA)),这将驱动高端住宅建筑通过中高端业务,使Gateway Plaza开业后即可获得良好的回报。由于总成本的降低和购物中心的成功入驻率,Grand Gateway Plaza找到了成功的答案在发展历史中!

一件事值得一提。大门户广场的双子塔正在建设中时,消费者几乎没有注意到该项目正在建设中。购物中心继续运营,该项目日以继夜地在建设中,并如期完成!这需要对施工管理和商业运营进行双重测试。 8月30日,上星期三,我们来自恒隆的老同事一起吃了晚饭。当时,负责双塔建设的项目负责人,投资运营负责人,设计负责人都记得当时的景象和幸福时光!多年后,恒隆的老同事(无论他们在铁狮门,格陵兰,LVMH,吉宝置业,Best Best,公司领导,律师等)仍然聚集在一起,一起玩乐,并且不要忘记共同为上海和商业房地产创建基准!

我的合伙人屈华威(Warwick Qu)在其2011年出版的《商业房地产的新时代》一书中提到:“在两塔办公楼建成后,Grand Gateway的客户水平也开始发生变化。怀特-上班族消费者大门户广场的出现也极大地改善了大门户品牌,国际奢侈品牌,一线化妆品品牌和主题餐厅的引入不仅代表了商业租金收入NOI的增加商业地产运营管理班商业地产运营管理班,而且也代表了商业租金收入NOI的增加。这种分阶段的分工是有序的。恒隆的发展模式为恒隆集团创造了最高的投资收益!”

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